0
0
شبكة المدارالإعلامية الأوروبية…_يُجري مرصد الإسكان سلسلة من الدراسات لدعم وزارة الإسكان والتخطيط المكاني في إصلاح عقود الإيجار، لا سيما فيما يتعلق بجوانب مراقبة الإيجارات في لوكسمبورغ. وتتناول التقارير الثلاثة المنشورة اليوم على التوالي تحديث طريقة حساب رأس المال المستثمر (التقرير رقم 21)، وتحليل نتائج استشارة الخبراء التي جرت على ثلاث مراحل حول تحديد سقف الإيجارات (التقرير رقم 22)، وعرض نتائج مسح “سجل الإيجارات” في لوكسمبورغ (التقرير رقم 23). وسيتم تحليل نتائج هذا المسح بمزيد من التفصيل في تقارير لاحقة.
تقرير التحليل رقم 21 – مقترحات بشأن طريقة حساب رأس المال المستثمر في قانون الإيجار – تحديث 2026
يُحدّث التقرير التحليلي رقم 21 ويُوسّع نطاق استنتاجات التقرير التحليلي رقم 3، الذي نشره مرصد الإسكان في أكتوبر 2022. ويتناول التقرير دور “رأس المال المُستثمر”، وهو عنصر أساسي في حساب الحد الأقصى القانوني للإيجار، والمُحدد بنسبة 5% من رأس المال المُستثمر بعد إعادة تقييمه. وبينما لا تزال هذه الآلية حجر الزاوية في تنظيم سوق الإيجار الخاص، فقد كشف تطبيقها العملي بمرور الوقت عن قيود هيكلية كبيرة: إذ تؤدي المعاملات الحالية إلى التقليل بشكل ملحوظ من “قيمة” العقار (مقارنة بأسعار السوق) بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها منذ فترة طويلة، مما ينتج عنه تباينات كبيرة بين المساكن المتشابهة، وبالتالي يحد من الفعالية المحتملة للحد الأقصى للإيجار.
تستند الدراسة إلى سلسلة متناسقة من أسعار العقارات السكنية تغطي الفترة من 1974 إلى 2025. وتسلط الضوء على زيادة استثنائية، حيث تضاعفت الأسعار بأكثر من 29 مرة بالقيمة الاسمية، مع التأكيد على التقلبات القوية، لا سيما منذ انعكاس السوق الذي بدأ في عام 2022 في سياق ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة.
يستكشف التقرير عدة طرق لإعادة تقييم رأس المال المستثمر بناءً على تغيرات الأسعار الفعلية، مع تعديلها وفقًا للتضخم، وتضمين آليات لتخفيف التقلبات. وتشير المحاكاة إلى أن تحديد سقف للتغيرات عند ±7% سنويًا قد يكون حلاً وسطًا مناسبًا، إذ يعكس بشكل أفضل الاتجاهات طويلة الأجل مع التخفيف من الصدمات الدورية. ويُحسّن هذا النهج التوافق بين الإيجارات النظرية وإيجارات السوق، لا سيما بالنسبة للعقارات القديمة، ويقلل من التباينات المتعلقة بتاريخ الاستحواذ، وإن لم يُزلها تمامًا.
إلى جانب الجوانب التقنية، يُسلّط هذا التحديث الضوء على التحديات الرئيسية المرتبطة بأي إصلاح مُحتمل، وهي: ضمان حماية المستأجرين، وتشجيع صيانة المخزون السكني، وضمان اليقين القانوني لأصحاب العقارات. ومن خلال اقتراح منهجية تستند إلى بيانات مُرصودة وآليات شفافة، يُوفّر التقرير أساسًا متينًا لتطوير الإطار التنظيمي وتكييفه مع واقع سوق الإسكان الحالي في لوكسمبورغ.
تقرير التحليل رقم 22 – استشارة الخبراء بشأن تحديد سقف الإيجارات في لوكسمبورغ: مجالات التوافق ونقاط النقاش
استنادًا إلى مشاورات متكررة مع خبراء أُجريت بين شهري يوليو ونوفمبر 2025، يُسلط هذا التقرير الضوء على النقاط الرئيسية المتفق عليها بشأن أهداف وأساليب تحديد سقف لإيجارات المساكن. كما يُحدد الجوانب التي لا تزال الآراء فيها متباينة، مما يستدعي اللجوء إلى التحكيم السياسي.
تعتمد هذه الدراسة منهجية استشارية تكرارية للخبراء باستخدام أسلوب دلفي، وهو أسلوب ملائم بشكل خاص لجمع الآراء حول موضوع حساس يضم جهات فاعلة من القطاعين العام والخاص، والتي قد تتضارب مصالحها أحيانًا. يتيح هذا الأسلوب جمع الآراء بشكل مجهول، مما يعزز حرية التعبير والسعي إلى التوافق بين الجهات المعنية من خلال استبيانات إلكترونية. شكلت الإجابات على الأسئلة المفتوحة أساسًا لتطوير أسئلة مغلقة في مراحل لاحقة، صيغت على شكل 81 عبارة. طُلب من الخبراء تقييم كل عبارة على مقياس من 1 (أرفض بشدة) إلى 7 (أوافق بشدة). استنادًا إلى مؤشرين إحصائيين، تم تحديد أربعة مستويات من التوافق. بالنسبة لـ 60% من العبارات، أبدى الخبراء توافقًا قويًا أو متوسطًا.
في ضوء نتائج هذه المشاورة مع الخبراء، يمكن النظر في مواصلة المناقشات حول إصلاح نظام مراقبة الإيجارات في لوكسمبورغ باستخدام نهج من ثلاث خطوات:
- في البداية، ونظراً للإجماع القوي بشأن التدابير التكميلية التي يمكن أن تصاحب الإصلاح، مثل تحسين الوصول إلى المعلومات، وتعزيز الضوابط والعقوبات في حالة عدم الامتثال لمعايير صلاحية السكن، فإن تنفيذها يمكن أن يشكل أولوية قصيرة الأجل.
- في خطوة ثانية، يمكن دمج خصائص السكن مثل مساحة السطح أو الجودة أو أداء الطاقة، والتي يوجد إجماع بشأن أهميتها كمعايير لتحديد سقف الإيجارات، في أعمال النمذجة بناءً على البيانات المستقاة من المسح الذي أجري بين الملاك في لوكسمبورغ في نهاية عام 2025.
- وأخيراً، فإن النقاط التي تناولها هذا التقرير والتي هي موضوع آراء مستقطبة بشدة، مثل رأس المال المستثمر كمعيار لتحديد الحد الأقصى، هي مسائل ذات طبيعة سياسية.
تقرير التحليل رقم 23 – تصميم وتنفيذ ونتائج أولية لمسح “السجل العقاري للإيجارات”
في ظل الطلب القوي في سوق الإيجار الخاص في لوكسمبورغ، سعت وزارة الإسكان والتخطيط المكاني إلى فهم أفضل للوضع في هذا السوق. ولاقتراح تدابير فعّالة تتناسب مع ظروف لوكسمبورغ الخاصة، كلّفت الوزارة معهد لوكسمبورغ للأبحاث الاجتماعية والاقتصادية (LISER)، وهو شريك للوزارة في مرصد الإسكان، بإجراء مسح يهدف إلى إنشاء جرد أولي للإيجارات في لوكسمبورغ.
يهدف سجل الأراضي هذا إلى عكس مستويات الإيجار المفروضة في مختلف الأحياء داخل البلدية، وذلك بتصنيف المساكن بناءً على معايير الجودة (المساحة، العمر، المرافق، الأداء البيئي) وموقعها الجغرافي (جودة البيئة الحضرية). ونظرًا لعدم توفر معلومات دقيقة عن المستأجرين في لوكسمبورغ (في انتظار السجل الوطني للمباني والمساكن)، أُجريت الدراسة الاستقصائية بإرسال استبيانات إلى 30,000 مالك لعقارات متعددة في لوكسمبورغ. وقد تم تحديد هوية هؤلاء الملاك باستخدام بيانات مجهولة المصدر قدمتها إدارة سجل الأراضي والطبوغرافيا (ACT) في سبتمبر 2025. وطلب الاستبيان منهم تحديد خصائص عقاراتهم، وكيفية تأجيرها، وقيمة الإيجار.
تُعدّ نسبة الاستجابة التي تم الحصول عليها من خلال هذا الاستطلاع مُرضيةً بالنسبة لاستطلاع إلكتروني غير إلزامي يتناول أصول الأفراد، وهو موضوع قد يعتبره مُلّاك المنازل حسّاسًا. ستكون نتائج هذا الاستطلاع واسع النطاق موضوع سلسلة من التقارير التي سينشرها مرصد الإسكان في عام 2026، والتي سيتم عرضها في 9 يونيو 2026، في ندوة حول الإسكان الإيجاري في لوكسمبورغ. يُقدّم هذا التقرير الأول تصميم الاستطلاع، ويُفصّل الطريقة المُستخدمة لتحديد الأفراد الذين يمتلكون أكثر من عقار واحد في لوكسمبورغ استنادًا إلى بيانات ACT، ويُلخّص عملية الاستطلاع، ويُقدّم معلومات حول خصائص المُستجيبين. أغلبهم من الرجال، الذين تبلغ أعمارهم 55 عامًا فأكثر، من حاملي الجنسية اللوكسمبورغية، والمقيمين في لوكسمبورغ. تكشف الأسئلة المتعلقة بملفات المُلّاك، واهتماماتهم، وتفضيلاتهم عن اختلافات طفيفة بين أولئك الذين يستأجرون عقارًا واحدًا أو عقارين وأولئك الذين يستأجرون ثلاثة عقارات أو أكثر، على الرغم من أن نسبة الاستجابة أقل بالنسبة للأفراد الذين يمتلكون محافظ عقارية كبيرة.
gouvernement
