0
0
مريم محمود
شبكة المدارالإعلامية الأوروبية…_وجّه الرئيس الأمريكي “دونالد ترامب” ووكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، المؤسسات شبه الحكومية لشراء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري؛ وهو ما أثار هواجس بشأن نُذُرِ أزمة تمويلٍ عقاريٍ جديدة. وفي المقابل، يستبعد فريق آخر احتمال نشوء أزمة عقارية شاملة، لأن المشكلة القائمة ترتبط أساساً بتراجع القدرة على تحمُّل تكاليف السكن أكثر من كونها أزمةً ائتمانيةً شاملةً. وبينما تسعى الإدارة الأمريكية إلى خفض تكلفة التمويل العقاري، وتشجيع تملُّك السكن؛ فإن محاولات خفض تكلفة التمويل العقاري تصطدم بمعضلة شُحِّ المعروض، وتوقعات ارتفاع أسعار الفائدة على الديون الطويلة الأجل، التي تتأثر -بدورها- بارتفاع الدَّيْن الحكومي الأمريكي ومخاوف ارتفاع التضخم.
مؤشرات مُتباينة
تُظهر أوضاع سوق العقارات في الولايات المتحدة مؤشرات اقتصادية مُتباينة يمكن استعراض أبرزها فيما يلي:
1- زيادة أسعار المنازل وسط عدم كفاية المعروض: تباطأ نمو أسعار المنازل العائلية في الولايات المتحدة خلال يناير 2026، إذ سجلت ارتفاعاً بنسبة (0.7%) فقط على أساس سنوي، مقارنةً بنمو سنوي بلغ (3.5%) في يناير 2025. وبحلول يناير 2026 كان المعروض من المنازل كافياً لمدة (3.7) شهر فقط، في حين يتحقق التوازن السوقي عند كفاية المخزون العقاري احتياجات الطلب لمدة (6) أشهر.
ففي كاليفورنيا -على سبيل المثال- بلغ متوسط أسعار المنازل (906.5) ألف دولار، كما وصل معدّل الدخل السنوي اللازم لاستحقاق رهنٍ عقاريٍّ لمنزلٍ متوسطٍ إلى نحو (237) ألف دولار في يونيو 2025، بما يتجاوز ضِعف متوسط دخل الأسرة في الولاية. وفي حين تستهدف كاليفورنيا بناء (2.5) مليون منزل جديد بحلول عام 2030، ما يقتضي إضافة (350) ألف وحدة سنوياً؛ فإنها لم تُضِفْ سوى (100) ألف وحدة تقريباً في عام 2024.
2- تراجعٌ حادٌّ في القدرة على تحمُّل تكاليف السكن: تراجعت قيمة “مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن” الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا من (106.7) نقطة في فبراير 2020 -قبل انتشار جائحة كورونا- إلى (72) نقطة في ديسمبر 2025، و(73) نقطة في يناير 2026، مع العلم بأن انخفاض المؤشر دون (100) نقطة يعني أن السكن غير ميسور التكلفة، وكلما تراجعت قيمة المؤشر انخفضت قدرة السكان على تحمُّل تكاليف السكن.
3- ارتفاع نِسَبِ الإنفاق على الإيجار لدى محدودي الدخل: بلغت نسبة مستأجري عقارات القطاع الخاص من ذوي الدخل المنخفض الذين ينفقون أكثر من (40%) من دخلهم على الإيجار قرابة (58.84%) في عام 2024، ويُعْزَى ذلك جزئياً إلى زيادة الطلب على الإيجار في ظل تراجع قدرة هذه الشريحة -وفئات الدخل المتوسط- على تَمَلُّك العقارات. إذ يستلزم تحويل المستأجرين إلى مُلَّاكٍ خفضاً ملموساً في تكلفة العقارات.
وفي هذا السياق، تُقَدِّرُ تحليلاتٌ ضرورةَ تراجع معدلات الرهن العقاري لتستقر بين (5%) و(5.9%) تقريباً، بُغْيَةَ تعزيز القدرة على تحمل تكاليف السكن، واستقطاب المستهلكين إلى سوق تملُّك العقارات، وتنشيط مبيعات المنازل.
4- نمو إصدارات الرهون العقارية الجديدة في الولايات المتحدة: تُظهر مؤشرات الائتمان العقاري الأمريكي ارتفاعَ أرصدة الرهن العقاري المسجلة في التقارير الائتمانية للمستهلكين بمقدار (98) مليار دولار خلال الربع الرابع من عام 2025 لتبلغ (13.17) تريليون دولار بنهاية ديسمبر 2025.
كما زادت أرصدة خطوط ائتمان ملكية المنازل بنحو (12) مليار دولار، مسجلةً الزيادة الفصلية الـ (15) على التوالي، لتبلغ (433) مليار دولار، بزيادة قدرها (116) مليار دولار عن أدنى مستوى سُجّل في الربع الأول من عام 2022. فيما ارتفع حجم الإصدارات الجديدة من الرهن العقاري إلى (524) مليار دولار في الربع الرابع من عام 2025 مقابل (512) مليار دولار في الربع السابق عليه، بما يعكس استمرار نشاط التمويل العقاري.
5- تنامي القلق من “التعثر المبكر” في سداد الرهون العقارية: ارتفعت معدلات التحول نحو التعثر المبكر قليلاً بين المقترضين العقاريين، وهو ما يشير إلى زيادةٍ طفيفةٍ في أعداد الذين كانوا منتظمين في سداد ديونهم العقارية، لكنهم تخلفوا حديثاً لأول مرة عن مواعيد السداد المقررة. ويأتي ذلك رغم استقرار حصة الرهون العقارية المتأخر سدادها بصفةٍ عامةٍ عند (3.2%) عام 2025، بما يشمل مختلف مراحل التعثر، بدءاً من التأخر في السداد لمدة شهر وحتى مرحلة مصادرة العقار. ومع ذلك، لا يزال معدل التخلف عن السداد في ديسمبر 2025 أقل بكثير من الذروة البالغة (12%) المُسجَّلَة في عام 2010.
وقد تَسَلَّمَ (58) ألف شخص في الربع الرابع من 2025 إنذاراتٍ بمباشرةِ الإجراءات الرسمية لنزع الملكية نتيجة تخلُّفهم عن سداد الرهون العقارية، مقارنة بـ(55) ألف شخص في الربع السابق عليه. وتعكس هذه البيانات مزيجاً يجمع بين استمرار تدفق التمويل وتصاعدٍ محدودٍ في الضغوط الائتمانية؛ الأمر الذي يعني احتمالية مواجهة السوق ضغوطاً متزايدةً، وبما يثير مخاوف كذلك حيال زيادة أعداد إنذارات نزع الملكية، وانضمام شرائح جديدة إلى قائمة المتعثرين في سداد رهونهم العقارية، بالتوازي مع تنامي حجم تلك الرهون.
6- انخفاض احتمالات السداد المبكر للرهون العقارية: تتزايد احتمالات السداد المبكر للرهون العقارية عادةً عندما تنخفض أسعار الفائدة، لأن المقترضين قد يلجؤون إلى إعادة التمويل أو سداد قروضهم مبكراً، بما يُقلِّص العوائد المتوقعة للمستثمرين ومؤسسات التمويل العقاري.
إلا أن تلك الاحتمالات تظل محدودةً نسبياً بحسب مؤشرات مارس 2026، إذ لا تزال شريحة واسعة من أصحاب المنازل الأمريكيين تحتفظ بقروضٍ جرى تثبيتها عند مستويات فائدٍة منخفضةٍ تاريخياً، مما يَحُدُّ من حوافز إعادة التمويل أو السداد المبكر على نطاق واسع. مع العلم بأنَّ مؤسسات التمويل تنظر إلى السداد المبكر للرهون العقارية بوصفه مخاطرةً ماليةً تُقلِّص أرباحها المتوقَّعة في حال استمر المقترض في سداد ديونه مع فوائدها المتفق عليها.
تدخلات حكومية
ثمة تدخلات حكومية أمريكية تستهدف معالجة قضايا الإسكان وتملُّك العقارات في الولايات المتحدة، لكنها تصطدم في المقابل بالتداعيات الاقتصادية لسياسات حكومية أخرى، وذلك على النحو التالي:
1- تأكيد الرئيس الأمريكي أولويةَ بناء المنازل للأفراد: أعاد الرئيس الأمريكي “دونالد ترامب” ملف التمويل العقاري إلى الواجهة خلال قمة المنتدى الاقتصادي العالمي بدافوس – سويسرا، في يناير 2026، حين تحدّث عن ضرورة توفير السكن بأسعار معقولة، مؤكداً أن الأولوية يجب أن تكون لبناء المنازل للأفراد لا الشركات. ومع اقتراب انتخابات التجديد النصفي في نوفمبر 2026، تحول ملف الإسكان من مجرد قضيةٍ اقتصاديةٍ، إلى شأنٍ سياسيٍّ واجتماعيٍّ.
بَيْدَ أنَّ ثمة مخاوف من أن تُفْضِيَ مساعي الإدارة الأمريكية لخفض تكاليف تملُّك السكن عبر التركيز على خفض معدل فائدة الرهون العقارية، بِمَعْزِلٍ عن مراعاة المخاطر التمويلية والتنظيمية، وفي غياب زيادة المعروض؛ إلى أزمةٍ في هذا القطاع.
2- توجيهٌ رئاسيٌّ بضخِّ (200) مليار دولارٍ لخفض تكلفة الرهن العقاري: أصدر الرئيس الأمريكي “دونالد ترامب” توجيهاته لعملاقي التمويل العقاري الأمريكيين “فاني ماي” و”فريدي ماك”، في يناير 2026، بشراء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بقيمة (200) مليار دولار، وتوظيف السيولة المتاحة لديهما لخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وتقليص قيمة الأقساط الشهرية المستحقة لتملُّك السكن، وإحداث أثرٍ فوريٍّ في الأسواق، وتعزيز استقرار سوق السندات العقارية، وتخفيف الضغوط الواقعة على كاهل المشترين.
وبينما زادت محافظ المؤسستَيْن من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بما يربو على (90) مليار دولار في عام 2025، فإن هذا التوجيه سيرفع حجم محافظهما إلى (450) مليار دولار، بما يعادل (4%) من إجمالي سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؛ وعليه فإن تأثير هذه الخطوة في خفض معدلات الرهن العقاري قد يكون محدوداً.
بل وتَبْرُزُ تحذيرات من مَغَبَّةِ العودة إلى هذا النموذج “المحفوف بالمخاطر”؛ إذ تُعْزَى إليه المساهمة في الأزمة المالية عام 2008، وقد كاد يبلغ بالشركتين حدَّ الإفلاس. ومن شأن ذلك أن يُحفِّز تضخم أسعار المساكن، ويزيد من احتمالية مواجهة الشركتين مشكلات جديدة، وهو ما يُعرِّض دافعي الضرائب والنظام المالي للخطر، فضلاً عن تقويض خطط الإدارة الأمريكية لطرح أسهم المؤسستين في البورصة.
3- اتخاذ إجراءاتٍ لزيادة المعروض والحد من ملكية المؤسسات للمنازل: تعمل الإدارة الأمريكية على تنفيذ سياسات إضافية، تشمل كبح تملُّك المؤسسات الاستثمارية للمنازل لضمان خفض أسعارها، والتنسيق مع شركات التطوير العقاري لزيادة المعروض من الوحدات السكنية، وذلك ضمن مَسَاعٍ ترمي إلى تحوُّل الولايات المتحدة إلى دولة مُلَّاكٍ للمنازل لا مستأجرين.
4- تَضَرُّر المعروض السكني بسبب الرسوم الجمركية وترحيل المهاجرين: ثَمَّة طرحٌ يرى أن سياسات تكثيف ترحيل المهاجرين غير الشرعيين تؤدي إلى تقليص القوى العاملة في قطاع الإنشاءات؛ كما تُشير تقديرات إلى أن زيادة التعريفات الجمركية على مواد البناء رفعت تكلفة البناء بمقدار (10.9) آلاف دولار للمنزل الواحد، وهو ما يستوجب معالجة العوامل المؤثرة في جانبي العرض والطلب معاً، عوضاً عن الاكتفاء بتحفيز الطلب وحده.
سيناريوهات محتملة
تدفع المؤشرات الحالية لسوق العقارات في الولايات المتحدة باتجاه أحد السيناريوهات التالية:
1- استمرار الضغوط العقارية دون الانزلاق إلى أزمة شاملة: يُعدُّ هذا السيناريو الأكثرَ ترجيحاً استناداً إلى المعطيات الراهنة، ولا سيما في ظل تنامي أرصدة الرهن العقاري، وارتفاع الإصدارات الجديدة، فضلاً عن استقرار معدلات التعثُّر ونزع الملكية عند مستويات تفوق الفترات السابقة، مع بقائها دون مستويات الذروة المُسجَّلة إِبَّانَ الأزمة المالية العالمية.
ويرى مُحللون أن أزمة سوق العقارات الأمريكية الحالية ترتبط بمستوى الأسعار، وشُحّ المعروض، وليست نتيجة سياسات الائتمان والتمويل. وقد انعكس ذلك أيضاً في اتجاه أسعار أسهم شركات تقييم الجدارة الائتمانية المرتبطة بنشاط الإقراض العقاري مثل “فير آيزاك” و”إيكويفاكس” إلى التراجع منذ نهاية عام 2025 وحتى 12 مارس 2026، وهو ما يَشِي بتجدد التوقعات بتباطؤ الطلب على الائتمان المرتبط بسوق الإسكان.
2- هبوطٌ مؤقتٌ ومحدودٌ لمعدلات فائدة التمويل العقاري: تُظهر بيانات “فريدي ماك” أن قيمة معدل فائدة الرهن العقاري الثابتة بلغت (5.44%) و(6.15%) لآجال (15) و(30) عاماً، على التوالي، في نهاية ديسمبر 2025، وتراجعت بشكل طفيف إلى (5.5%) و(6.11%) في 9 مارس 2026، وهو ما يعني محدودية فاعلية الإجراءات التي اتخذتها الإدارة الأمريكية.
وكان “مؤشر فيلادلفيا لقطاع الإسكان”، الذي يعكس أداء أسهم الشركات الأمريكية المرتبطة بقطاع الإسكان مثل شركات بناء المنازل وبعض شركات مواد البناء وشركات الخدمات العقارية، قد ارتفع بواقع (8.9%) بين 31 ديسمبر 2025 و27 فبراير 2026 ليصعد من (664.29) نقطة إلى (723.09) نقطة، قبل أن يتراجع لاحقاً إلى (630.22) نقطة في 12 مارس 2026 في ظل تداعيات أزمة الشرق الأوسط.
كما ارتفع “مؤشر مورجان ستانلي كابيتال إنترناشيونال الأمريكي لصناديق الاستثمار العقاري” بمعدل (10.9%) خلال الفترة نفسها ليصل إلى (1431.45) نقطة، ثم تراجع إلى (1385.29) نقطة في 12 مارس 2026. ويَشِي هذا المسار بموجة تفاؤل سادت قطاع الإسكان الأمريكي مطلع عام 2026، حفَّزَتْها توقعات تَحَسُّن التمويل العقاري، ليَعْقُبَها تصحيحٌ في مارس 2026 مع عودة حالة عدم اليقين بشأن الطلب على القروض العقارية واتجاهات أسعار الفائدة.
3- تفاقم الأزمة العقارية جَرّاء عوامل هيكلية ومالية: يستند هذا السيناريو إلى التخوف من تركيز جهود الإدارة الأمريكية على خفض تكلفة الرهن العقاري، مما يؤدي لاختلال العلاقة بين العرض والطلب، وبخاصةٍ في ظل مؤشراتٍ تعزو ارتفاع تكلفة الرهن العقاري -جزئياً- إلى نقص المعروض.
ومن المرجح أن تظل أسعار المنازل في الولايات المتحدة رهينة عوامل هيكلية لا تقتصر على تكلفة التمويل، بل تمتد أيضاً إلى نقص المعروض. وتتمثل هذه العوامل في قيود قوانين تقسيم المناطق، والمعارضة المحلية لزيادة المعروض السكني داخل المناطق المرتفعة السعر أو بالقرب منها، فضلاً عن مضاربات السوق التي تجعل سوق الإسكان سوقاً مالية في مدنٍ عدة، وسط اتهاماتٍ موجَّهةٍ للحكومة بتواضع الاستثمارات الفيدرالية المُحفِّزة للبناء في قطاع الإسكان العام.
4- انخفاض قدرة الحكومة على القيام بتدخلات وازنة: يرتبط هذا السيناريو بمستقبل “فاني ماي” و”فريدي ماك” ودورهما المحوري داخل النظام العقاري الأمريكي، بما يمتلكانه من محافظ مالية عقارية تُناهِزُ (6.5) تريليون دولار. ففي حالة خروج المؤسستين من الوصاية الحكومية، وإلغاء الضمان الحكومي الضمني، في إطار خطط الخصخصة والطرح العام في البورصة، فإن ذلك سيُجرِّد الحكومة الفيدرالية من جزءٍ مهمٍ من الأدوات التي تستطيع بها ضبط السوق، ومواجهة حالات عدم استقرارها، وخفض تكلفة التمويل والرهون العقارية، وخصوصاً إبَّان الأزمات التي تتطلب تدخلات تمويلية.
5- تصاعد المخاطر الاستثمارية لـ “فاني ماي” و”فريدي ماك”: ثَمَّة مخاوف من التوجه نحو زيادة احتفاظ مؤسَّسَتَيْ “فاني ماي” و”فريدي ماك” بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، تنفيذاً للتوجيهات الفيدرالية، كما كان الوضع قبل الأزمة المالية العالمية، وإلغاء القيود القائمة على حجم المحافظ، بهدف إبقاء معدلات الفائدة على الرهون العقارية عند مستويات منخفضة، برغم ما لذلك من تداعيات أبرزها ارتفاع المخاطر الاستثمارية بالنسبة للمؤسستين.
ارتدادات عالمية
ختاماً، تظل سوق التمويل العقاري الأمريكي مَحَطَّ اهتمامٍ واسعٍ، لما لها من أثرٍ مُمتدٍ في البنوك والأسواق المالية والاقتصاد العالمي؛ إذ يتابع المستثمرون حول العالم سوق التمويل العقاري الأمريكي بوصفها أحد المؤشرات الحيوية في اتجاهات التمويل والاستثمار عالمياً. فلا تقتصر تأثيرات هذه السوق على الداخل الأمريكي، بل تمتد إلى الأسواق الخارجية عبر رفع تكلفة الاقتراض الخارجي، والتأثير على تقييمات الأصول، وشهية المستثمرين تجاه الأصول العقارية والأسهم.
انترريجورنال للتحليلات السياسية
